COMPRA DE VIVIENDA A TRAVES DE UNA SOCIEDAD MERCANTIL

La compra de viviendas a través de una sociedad supone entre el 10 y el 15% de las operaciones, en el 85% restante el comprador es una persona física y los impuestos que afectan al inmueble se pagarán a través del IRPF. Se aplicará el tipo impositivo correspondiente según el nivel de ingresos porque para Hacienda, la venta de la vivienda solo genera una renta en el IRPF cuando existe una ganancia patrimonial de la persona física.

Por este motivo, el comprador considera la opción de comprar una vivienda a través de una sociedad que le permita obtener un ahorro y un beneficio fiscal mayor. Sin embargo, estos beneficios solo favorecen a grandes patrimonios y a las viviendas gestionadas a través de sociedades patrimoniales.

Una sociedad patrimonial son aquellas sociedades civiles o mercantiles que no están sujetas a una actividad económica y que están dedicadas a la gestión de un patrimonio, compuesto generalmente por valores o bienes inmuebles. Además, más de la mitad de su activo debe estar constituido por valores.

Deducción del IVA

El Impuesto sobre el valor añadido (IVA) se aplica siempre que se compra una vivienda de obra nueva, independientemente que realice la operación una personas físicas o una sociedad.

La compraventa de un inmueble se grava al tipo reducido del 10% del valor total escriturado . Si estuviéramos hablando de viviendas de protección oficial (VPO), el IVA sería del 4%, aunque puede variar en función de la comunidad autónoma.

En el caso de las compras de garajes también se aplica un 10% de IVA con un máximo de dos plazas de garaje para la vivienda de obra nueva, en caso de haber más unidades se pagarán al 21%. El 10% también se paga para trasteros y anexos.

De esta manera, la sociedad podrá deducirse el IVA en aquellos casos en los que el gasto sea deducible, esta opción no existe si la adquisición la realiza una persona física.

¿Qué sucede si la vivienda es de segunda mano?

En el caso de comprar una vivienda de segunda mano no se paga IVA, pero se deberá abonar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), cuya gestión está cedida a las comunidades autónomas, por lo tanto es cada región la que aplica su propio tipo impositivo.

Bonificaciones fiscales para viviendas en alquiler

Si estás pensando en invertir en bienes inmuebles para alquilar, solo podría reportarte ventajas fiscales cuando la sociedad cuente, con al menos, ocho viviendas arrendadas con contratos de alquiler por periodos superiores a tres años. Esto lo cumplen las sociedades patrimoniales que pueden beneficiarse de una deducción de hasta el 85% de la renta obtenida a través del alquiler, además, en su caso podrían deducirse el Impuesto de Bienes Inmuebles o los gastos de comunidad en su totalidad. Una persona física no tendría estos beneficios.

Inconvenientes de comprar una vivienda por una sociedad

Si la compra de la vivienda tiene la finalidad de ser nuestra vivienda habitual o segunda residencia esta operación no genera una renta en el IRPF, además la sociedad deberá facturar un alquiler de mercado al socio y estos ingresos tributan al 25%.

Por otro lado se deberán aplicar además del IVA, impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Dividendos que hay que declarar

Si compramos una vivienda a través de una sociedad y la vamos a destinar al alquiler, desde el punto de vista fiscal, se considera que los ingresos procedentes de las rentas van a parar a la sociedad, por lo tanto en el caso de que el socio quiera asignarse este beneficio, deberá declararlo como dividendos que reparte la empresa.

Seguridad jurídica

En conclusión, y siempre que no estemos hablando de grandes patrimonios o sociedades patrimoniales, lo recomendable es que la compra de una vivienda se realice por la persona física y no por la sociedad patrimonial. Pero existe una motivación añadida que empuja a realizar esta operación a través de la sociedad a pesar de sus desventajas fiscales, y es aquella relacionada con la seguridad de la operación, ya que el comprador adquiere más control sobre el inmueble y evita conflictos con otros beneficiarios relacionados con herencias.