Cómo tributan los alquileres de inmuebles: puntos clave que toda empresa y propietario debe conocer

 

1) ¿Qué gastos se pueden deducir en IRPF?

En alquileres, son deducibles todos los gastos necesarios para obtener el ingreso. Aquí entran:

• IBI y tributos asociados al inmueble (si no son sanciones ni recargos)

• gastos de comunidad, vigilancia, portería o administración

• asesoría jurídica relacionada con el alquiler

• seguros de la vivienda o local

• gastos por intereses de préstamos destinados al inmueble

• reparaciones y conservación (ojo: las mejoras no son gasto, se amortizan)

Además, los alquileres impagados son gasto deducible si han transcurrido más de seis meses desde el vencimiento o el inquilino está en concurso, siempre que previamente se hayan declarado como ingreso.

2) Convivencia entre alquiler con IVA y alquiler exento

Es frecuente que una empresa alquile inmuebles destinados a usos distintos. Recordemos:

• Los alquileres de vivienda para uso habitual están exentos de IVA

• Los alquileres para actividades económicas llevan IVA (generalmente al 21%)

Esta diferencia determina si el IVA soportado en gastos puede o no deducirse.

3) Retenciones

Cuando el arrendatario sea empresa o profesional, debe aplicar retención del 19% sobre las rentas del arrendamiento (incluyendo gastos repercutidos al inquilino).

4) Alquileres de temporada y turísticos

No disfrutan de la reducción del 50% al 90% en IRPF, porque la Administración no los considera alquiler destinado a residencia permanente.

• Si se prestan servicios de tipo hotelero → llevan IVA

• Si no se prestan servicios hoteleros → están exentos de IVA, pero tributan por ITP

5) Subarrendamientos: impacto fiscal para el propietario

Si la vivienda se subarrienda (aunque sea parcialmente), el propietario:

• pierde el derecho a aplicar la reducción por alquiler de vivienda en IRPF

• debe repercutir IVA al 21% (porque ya no se destina exclusivamente a uso vivienda)

Por ello, es crítico regular contractualmente el subarrendamiento y obligar a comunicarlo.

La tributación del alquiler no es uniforme. Depende del uso, de quién arrienda, de quién ocupa y de si se prestan servicios adicionales.