Contrato de alquiler de un local con traspaso

Traspaso de local

Punto número uno: pida una copia del contrato y compruebe en qué condiciones se puede traspasar (en los alquileres de local se aplican las condiciones que las partes hayan acordado).

Diferentes situaciones

Situación 1. El contrato indica que la cesión requiere autorización del propietario . En este caso obtenga dicha autorización (por escrito y previamente a la compra del negocio), pues en caso contrario el propietario podría resolver el contrato y desalojarle del local. Si el propietario exige una compensación por autorizar el traspaso o le aumenta la renta, téngalo en cuenta al negociar el precio total del negocio.

Situación 2. El contrato indica que el inquilino puede ceder el contrato de alquiler, pero que el propietario tiene derecho a aumentar la renta o a cobrar un porcentaje del traspaso. También en este caso deberá cumplir la cláusula. No obstante, si el propietario debe cobrar un porcentaje del “traspaso”, tenga en cuenta:

• Ese porcentaje se calcula sólo sobre la parte del precio del traspaso asignado a la cesión de los derechos del alquiler.
• El propietario no debería cobrar su porcentaje sobre la parte del precio que se corresponda con los demás elementos del negocio que se venden (maquinaria, existencias...).

Situación 3. El contrato no regula la cesión o se remite a lo que establece la ley. En este caso el traspaso es libre y no tiene que autorizarlo el propietario (únicamente hay que notificárselo en el plazo máximo de un mes desde que se firme). No obstante, tenga en cuenta que el propietario tendrá derecho a incrementar la renta (a usted en este caso) un 20%.

¿Y si firmo un nuevo contrato?

Propietario. Como puede ver, es probable que, de una forma u otra, tenga que compensar al propietario. Por ello, ofrézcale esa misma compensación a cambio de firmar un nuevo contrato más favorable para usted (excepto si las condiciones del contrato actual ya le son muy ventajosas). También puede intentarlo sin contraprestación alguna (es posible que el propietario sea el primer interesado en seguir teniendo alquilado el local).

Condiciones. De esta manera (firmando un nuevo contrato), usted podrá negociar un alquiler de más duración que la que le queda al actual, y podrá pactar las cuestiones que, como inquilino, más le favorecen. Por ejemplo:

• Que podrá desistir del alquiler en cualquier momento y sin tener que pagar indemnización (sólo con un preaviso de, por ejemplo, dos meses).
• Que podrá ceder el contrato a un tercero sin autorización del propietario (según lo indicado anteriormente).
• O que no asume obligaciones que por ley son del propietario (por ejemplo, las obras o reparaciones necesarias para conservar el local).